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アパート名義人が認知症になってしまった悲劇

認知症になってしまうと、様々な部分で不便なことになってしまいますが、アパートなどの収益不動産を所持している場合はさらに複雑なトラブルになってしまいます。

大きなプラスを生む財産であるがゆえに、何も対策をしないと大変な損害をも生み出してしまいます。

新規・更新契約できない

新しい入居希望者に部屋を貸すことが出来ません。

別のコラムでもご説明しましたが、認知症になってしまうと「判断能力がない」と判断されてしまいます。すなわち一般的な契約行為が出来なくなります。大きなものを買ったり、保険を契約することができません。

それらと同様にアパートを他人に貸すことも出来なくなるのです。

アパート入居はオーナーと住む人との「賃貸借契約」です。

 

契約に関する正しい判断が出来ないと認定されてしまいますので、今ある空室が埋まることもなく、そして今住んでいる方が住み続けたいと思っているのに更新することも出来なくなってしまいます。

 

貸アパートは入居状態になり始めてお金が生まれるものです。認知症になってしまった方がオーナーとなっている収益不動産は新しくお金をお婿となく、ただ高い税金を払うだけの「負の財産」になってしまいます。

 

※認知症になってしまったオーナーに替わり、ご家族が対応してしまっているケースも散見されますが、法律的には無効となってしまします。

 

振り込まれた家賃を引き出せない

入居者から振り込まれる家賃を引き出すことが出来なくなります。

 

認知症になってしまうと本人名義の口座からお金を引き出すことが出来ません。

 

多くの場合、オーナー名義の口座に入居者からの家賃が振り込まれますが、その口座が「凍結」してしまいます。

 

生活するための口座と一緒にしてしまっている場合は、ご家族が負担しなければなくなります。

修繕費を銀行から借りることが出来ない

アパートが古くなったために大規模な修繕を行う必要があるものの、オーナーが認知症であるために銀行からローンを借りることが出来なくなります。

 

室内の経年劣化修繕であればそこまで高額にはならないものの、屋根の塗装・葺き替え、ベランダの防水処置、外壁の塗装・タイル張り替えなどの「大規模修繕」と呼ばれるものに関しては数百万円、1000万円を超える場合があります。

 

それらの費用を事前に準備しておくことも必要ですが、銀行からリフォームローンを借りようとしても「時すでに遅し」です。

 

繰り返しになりますが、認知症になってしまった人には銀行もお金を貸してくれません。結果的に、修繕が遅れ入居者に迷惑をかけてしまうことになります。

 

家族信託で予防

アパート運営をされている方は、上記の様な「手遅れ」にならないように準備をしておかなければ、ご家族・入居者にたくさんの迷惑をかけてしまうことになります。

 

今後の財産管理・不動産管理を他の家族に任せていきたいと考えている…
高齢の親がいて、財産管理に不安を感じている…

 

その様にお考えの方は多くいるものの、なかなか重い腰を上げることが出来ずに手遅れになってしまっているケースを多く聞きます。

 

家族信託はそれらの多くを解消できる生前対策です。

 

例えば、
・家賃振込口座を事前に変更し、引き出せるようにする
・賃料は今まで通りご自身でもらい、運営に関しては息子に権利を持たせる

など、ご自身（または親）が認知症になってしまったときにスムーズにアパート運営を継続することが出来る状態にしておくことが可能です。

認知症になってしまう前に、一度アパート運営について考えてみてはいかがでしょうか。